Nos condomínios de veraneio, os zeladores desempenham papel fundamental ao intermediar, a pedido dos condôminos, a prestação de diversos serviços. Cabe a eles, muitas vezes, indicar profissionais para atender situações de emergência ou serviços de manutenção nos apartamentos. O condômino confia no zelador, ele é a sua referência no local. No meu entendimento, o limite dessa atuação está no desvio da função do zelador, ou seja, quando o zelador, para atender os condôminos, deixa de cumprir suas obrigações.

Uma das atividades mais conflituosas é aquela inerente à questão imobiliária, no que se refere à locação e venda de unidades. A atuação do zelador na intermediação dos negócios imobiliários, diferentemente das outras situações acima exemplificadas, caracteriza-se como exercício ilegal da profissão, visto que essas atividades são privativas dos corretores de imóveis. Na verdade, para criticar ou apresentar alguma solução nessa questão é necessário conhecer a verdade dos fatos, a saber.

Proprietários – Alguns simplesmente não se preocupam em ter uma empresa especializada para locar ou vender os seus imóveis; outros buscam somente o resultado positivo e não se importam com quem faça a intermediação do negócio. Existem ainda aqueles que oferecem aos zeladores comissões abaixo das que seriam exigidas.

Imobiliárias e corretores – Muitas incentivam o zelador para que atue como captador dos imóveis e de pessoas interessadas na locação, na compra ou venda das unidades, premiando-o em razão do resultado. Existem corretores que se associam aos zeladores, dividindo a comissão recebida.

Zeladores – Muitos agem normalmente e acabam participando da indicação ou do fechamento de alguns negócios imobiliários. Outros atuam como verdadeiros corretores, intermediando todos os negócios realizados no edifício. Dentro dessa realidade, nosso posicionamento é que proprietários, imobiliárias, corretores e zeladores devem buscar uma forma de ajustar todos esses interesses. No meu entendimento, cabe ao síndico analisar como essa situação está acontecendo em seu condomínio e encontrar soluções. Na condição de administradora de condomínio, não participamos do negócio imobiliário, mas entendemos que, juntamente com o síndico, é nosso papel trabalhar numa melhor relação entre todos os envolvidos e podemos colaborar com sugestões criativas, como:

1) O condomínio pode cadastrar as empresas imobiliárias autorizadas a realizar a intermediação da locação e venda das unidades;

2) Como retorno, no caso da locação, exigir dessas empresas que utilizem o Manual do Locatário e o Contrato Padrão, orientando a correta utilização da unidade e das áreas, instalações e equipamentos comuns;

3) Investir em parceria com as imobiliárias cadastradas em sistemas de controle de acesso de pessoas ao condomínio, inclusive de corretores e demais prestadores de serviços;

4) Ajustar um percentual de participação para o condomínio nos negócios imobiliários realizados, que poderá a seu critério repassar para seus zeladores.

Se você, nosso leitor, proprietário de empresa imobiliária, corretor, ou síndico, quiser apresentar outras sugestões ou discutir sobre o assunto, encaminhe suas considerações via e-mail ivan@rivieraadm.com.br.

Vamos continuar a discutir esse assunto nas próximas edições. Devemos lembrar que a comercialização de imóveis na Riviera de São Lourenço sempre foi valorizada pelo trabalho das empresas imobiliárias.

* Ivan de Carvalho

Advogado e sócio diretor da Riviera Administradora